La question de la constructibilité d’un terrain se pose naturellement lors d’une acquisition. Il est nécessaire de consulter un certain nombre de documents pour obtenir la réponse. Quels sont ces documents, et à quoi servent-ils ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Trois cas de figure peuvent se présenter concernant la constructibilité d’un terrain : soit il est conforme et peut recevoir un projet de construction, soit il ne pourra jamais l’être, soit il ne l’est pas pour le moment, mais pourra le devenir. Pour connaître les règles en vigueur dans la commune, il faut se référer au plan local d’urbanisme (PLU) qui est disponible en mairie. Deux aspects sont à étudier : la destination des sols et les règles et modalités de construction parcellaire.
Que ce soit pour un terrain de construction dans le Gard, dans le Loir-et-Cher ou en Île-de-France, il est indispensable de connaître les destinations des sols : habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, exploitations agricoles et forestières et autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires. Il est à rappeler que la destination des sols n’est pas acquise définitivement. Par conséquent, le caractère constructible d’une parcelle n’est pas immuable et est soumis à l’appréciation des autorités communales.
Un PLU définit quatre grandes catégories de zones qui peuvent elles-mêmes être découpées en sous-zones : les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N). Les zones U sont généralement constructibles et dotées de servitudes, même chose pour les zones AU qui ont cependant des servitudes limitées. Naturellement, les zones A et les zones N ne peuvent pas être constructibles, mais les zones A peuvent accueillir des bâtiments liés à l’activité agricole.
Applicables à tous, les règles et modalités de construction parcellaire sont consignées dans le PLU. Ils concernent les constructions autorisées, leur densité, leur aspect et le recul imposé. En plus des documents relatifs à l’échelle communale, il y a également des règles techniques à prendre en compte. La combinaison des destinations des sols et des règles et modalités de construction permet de savoir si on a le droit de construire sur le terrain et de définir précisément la nature du projet qu’on peut réaliser.
Le certificat d’urbanisme
Après le PLU, il est aussi indispensable de consulter le certificat d’urbanisme pour savoir si un terrain est constructible. On distingue deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel. Le premier document comprend les règles applicables à un terrain donné, les limitations administratives au droit de propriété et les différentes taxes d’urbanisme, tandis que le deuxième permet de définir les raccordements aux réseaux existants ou prévus. Un délai de deux mois est requis pour le traitement d’une demande.
Le relevé cadastral
Le relevé cadastral est le dernier document à consulter pour savoir si un terrain est constructible ou non. Un numéro cadastral, qui correspond au numéro de la parcelle sur le plan, est attribué à chaque terrain. Ce document est utile pour déterminer les limites exactes du terrain pour lequel on souhaite vérifier la constructibilité et pour confirmer la zone dans laquelle il se situe.
Plusieurs options sont disponibles pour obtenir un relevé cadastral : se rendre en mairie et s’adresser au service dédié à l’urbanisme de la commune, faire des recherches sur le site internet de la commune, et consulter le site cadastre.gouv.fr sur lequel sont stockées plus de 550 000 feuilles de plan aux formats image ou vectoriel. Mais attention, la consultation de ces feuilles peut être compliquée.